刘俊国律师，唐山专业建筑施工合同律师，现执业于河北杰大律师事务所，严格遵守律师职业道德和执业纪律，秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念，受人之托、忠人之事，最大限度地维护当事人的利益。刘俊国律师从事法律工作多年来，恪尽职守，为当事人提供快捷、优质、高效的法律服务，取得了良好的社会效果，为法制建设尽了绵薄之力;在办案中不畏权贵、据理力争、维权护法，受到当事人和法院的高度认可和评价。

二手房买卖纠纷的产生原因是什么

是否有齐全的房屋手续

主要是指房产证。有的房主也许将房产证抵押或专卖，有的房主也许将来办理了房产证后拿去抵押或者转卖。想说，房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易对买受人来说有得不到房屋的极大风险，也许是一房多卖，也许以后会卷入官司之中，所以一定要选择有房产证的房屋进行交易。

是否有明晰的房屋产权

现在社会房屋产权共有的情况多不胜数，有继承人共有的、家庭共有的、也有夫妻共有的，针对这种情况，买受人必须和全部共有人签订房屋买卖合同，缺一不可，也许卖方共有人不同意，既耽误买受人时间和精力，又可能卷入争议之中。因为部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

是否有人在租用要交易的房屋

买受人有时候不能只注重过户手续却不注意是否存在租赁，因为您可能签署了一个不能及时入住的或使用的房产。有些二手房在出售时，还被别人租赁着。毕竟二手房市场对“买卖不破租赁”还是认可的，房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。在二手房买卖过程当中，很多买受人甚至是中介公司很容易将这点忽视，从而引起了买受人和出卖人之间的纠纷。

是否有清晰的土地情况

土地使用情况在房屋的居住时限上占有很重要的位置，二手房买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让。划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;另外，土地的使用年限要计算清楚，举个例子来说，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，那买受人只剩下30年的使用时间，三十年后不知道会发生什么问题，所以对于买受人来说土地使用权的期限可以用来衡量价格，如果按70年的使用权就十分不划算了，这点很重要。

是否被市政规划影响

有的房屋可能已经列入拆迁范围，也许十年也许五年，或者房屋因为配套、采光等市政规划的影响，房主急于出售。作为买受人在购买时应全面了解详细情况，如果情况不好还是不要购买，一面以后因为被“骗”而纠结。

是否拖欠物管费用

有不少纠纷产生的原因是原房主在转让房屋之前，房屋的物业管理费，电费以及三气费用已经长期拖欠，数目不小，买受人在不知情的情况下购买此房，之后才知道被坑，不得不将所有费用承担起来，所以交房之前一定要确认好是否存在物管费是否拖欠。

福利房屋是否合法

一直以来国家都在提倡修建福利性质的政策性住房，所以存在很多房改房、安居工程和经济适用房。这些房屋的转让存在一定的限制，在土地性质、房屋所有权范围上也有一定的局限性，所以买受人购买此类二手房时要避免买卖合同与国家法律冲突，造成个人损失。

单位房屋是否侵权

有一种房交职工住房，包括成本价的职工住房和标准价的职工住房，无论是那种住房，其土地的性质是划拨，转让房屋时应缴纳土地使用费。另外，标准价的住房在单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

中介公司是否违规

现在市场上的中介公司鱼龙混杂，不排除部分中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的有可能自己都要承担。

合同约定是否明确

二手房的买卖合同的一些细节问题应当在合同里面约定清楚，以免因对方毁约而发生不必要的纠纷。举例来说，有合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约、纠纷解决、签订日期等等问题，二手房买卖双方都应全面考虑，落实在合同中，给彼此一个保障。

二手房买卖纠纷也许存在于合同中，也许存在于验房过程中，只要在这些时候详细考究，交易之前做好协议，就能避免不少问题的发生。

购买二手房一方违约应该如何应对

购买二手房一方违约怎么办

根据《合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约。非金钱义务可以根据《合同法》一百一十条的规定。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或者事实上不能履行;债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;债权人在合理期限内未要求履行。

海珠区判例教训：

未最终过户别进行豪装

这是一个发生在2013年的真实案例。滨江东某豪宅一位业主当年售房，房价接近千万，由于买方希望尽快收楼装修，在签订了网签合同后爽快地支付了超过房价20%的首期款。不料随后在买家投入过百万元装修豪宅后，竟然得知法院对房屋进行了查封，业主提出让买家垫钱还债就可以解封。

买方因为觉得业主隐瞒房屋涉及债务纠纷而诚信有缺陷，担心还了一笔还有一笔，于是起诉到法院要求解除合同，退还首期以及因此而发生的装修费用，并要求业主赔偿因楼价上升而产生的损失。由于这单房屋官司涉及房屋估价以及装修估价，买卖双方对此都各有异议，到2015年7月底该官司尚在二审之中。

根据一审判决，法院全部支持买家的请求，过百万元首期款和近百万元的装修款都必须退还，业主还需支付楼价上升的70多万元差价款。

深圳他山石：

房价涨了;违约案件处理多了

7月19日，深圳龙岗法院判决一违约卖家赔偿合同房价20%比例的金额，比例之高让被违约的买家们为之鼓舞。然而，业主赔偿20%违约金，但房子涨幅达40%，看似买方胜诉，实际上仍是卖方获得了违约利益。目前深圳二手房市场违约纠纷仍在持续，而“3·30”新政后深圳疯狂违约潮的判决高峰将在今年10月左右。

据悉，至今深圳中院进入诉讼阶段的二手房买卖合同纠纷案件，直到6月为止已经超过了两千起，而深圳各区法院目前涉及二手房纠纷的案件，则数量已超过了6000宗。有买家笑称：“如今最恨业主的还不是我们，而是法院的法官和相关工作人员，全市6000多件房产纠纷案，每个法官手上几百个，害得法官和助理们每天加班到半夜。”

番禺区案例：

业主差钱;赎契交易进行不了

2014年10月上旬，刘先生夫妇通过中介向业主陈女士购买了番禺区南村镇迎宾路某楼盘的一栋二手别墅，交易总价为325万元。该别墅为陈女士2013年以总价286万元购入，贷款十年。去年10月出售时，陈女士尚欠银行贷款约192万元。

合同约定，交易手续须在2015年1月30日前完成。同时，合同约定若陈女士未能按时履行合同约定的义务，每逾期一天，则按该物业成交价的千分之一向刘先生支付违约金。合同签订后，刘先生夫妇就爽快按合同约定支付了80万元定金。2014年11月下旬做了网签及签订按揭合同的当日，刘先生夫妇也支付了首期剩余的95万元房款。

去年12月9日，刘先生所贷款的银行出具同贷书，同意贷款150万元。到今年1月，陈女士以缺钱为借口拖延交易，最终没有履行合同。在发函敦促陈女士赎契过户无效后，刘先生夫妇于今年4月21日起诉至法院。

今年7月14日，番禺法院判决刘先生夫妇在判决生效起5日内直接向陈女士的贷款银行提前还贷。在全部还清贷款后，陈女士和贷款银行协助刘先生夫妇办理涂销抵押和过户手续。而陈女士还应向刘先生夫妇返还代为清偿的提前还贷款中扣除剩余房款后的款项及利息;并在判决生效起五日内向刘先生夫妇以总价325万元为本金，以每日千分之一的标准从2015年2月1日起赔偿违约金直至到房屋产权过户日止。

从一审判决看，仅违约金一项，陈女士就需支付至少57.5万元。这笔赔偿金，比陈女士卖房赚的39万元升值额还多18.5万元。若加上此前供楼、税费及这次需赔付刘先生夫妇的利息等，陈女士在这起交易中将损失惨重。